La saisie pénale immobilière : quels sont vos droits ?
Je viens de recevoir une ordonnance de saisie pénale immobilière, de quoi s’agit-il ?
La saisie pénale immobilière est une mesure conservatoire décidée par l’autorité judiciaire et plus précisément par un juge des libertés et de la détention au stade de l’enquête et par un juge d’instruction au stade de l’information judiciaire.
Cette mesure vise à éviter tout risque de dissipation du bien saisi afin de garantir l’exécution d’une éventuelle peine de confiscation susceptible d’être prononcée ultérieurement par une juridiction de jugement et qui transfèrera la propriété du bien au bénéfice de l’État.
Au sein de cette ordonnance de saisie pénale, vous allez retrouver de nombreuses informations, notamment les motifs de la décision, c’est-à-dire les raisons pour lesquelles votre bien a fait l’objet d’une saisie pénale, mais également certaines formalités obligatoires telles que la désignation de l’immeuble saisi, à savoir l’adresse, sa nature, les références cadastrales (commune, code postal, section, numéro de lot) et l’identité du propriétaire.
Vous y trouverez également la juridiction à laquelle appartient le magistrat à l’origine de la décision de saisie, cela vous permettra d’identifier le tribunal compétent auprès duquel vous pouvez faire appel de l’ordonnance de saisie pénale.
Pour quelles raisons mon bien immeuble a-t-il été saisi ?
Il existe de nombreuses raisons à même de justifier une mesure de saisie pénale immobilière. Il convient tout d’abord de préciser que le régime des saisies s’apprécie toujours au regard de celui des confiscations, consacré à l’article 131-21 du code pénal.
Une lecture de l’ordonnance de saisie pénale vous permettra de comprendre à quel titre votre bien immeuble a été saisi.
Il peut ainsi s’agir d’une saisie du produit direct ou indirect des infractions en cause, c’est-à-dire que votre bien est considéré comme étant le fruit d’une activité illicite. Attention, l’ordonnance peut aussi préciser qu’il s’agit d’une saisie pénale du produit en valeur : ici, il s’agit de saisir un équivalent du produit de l’infraction et non le produit en lui-même, de sorte que la mesure peut concerner un bien même acquis de manière licite.
Il peut également s’agir d’une saisie de l’objet de l’infraction. Cette notion imprécise fait débat dans la doctrine mais peut se définir comme un bien dont la possession est illégitime, soit parce que celle-ci constitue le résultat du comportement pénalement prohibé nécessaire à la constitution de l’infraction, soit parce que le bien dont la possession est nécessaire à la constitution de l’infraction rend, par sa nature, sa possession illégitime. L’objet de l’infraction se distingue de la notion de produit de l’infraction en ce qu’il serait le résultat du comportement prohibé nécessaire à la constitution de l’infraction, sans pour autant procurer un avantage économique à son possesseur.
Il peut aussi s’agir d’une saisie de l’instrument de l’infraction, c’est-à-dire que le bien immeuble, dont l’acquisition et la possession ne sont pas en soi illicites, a servi à la commission de l’infraction.
Enfin, dans certains cas, il s’agit d’une saisie dite du patrimoine. Cette mesure, particulièrement attentatoire au droit de propriété, n’est possible que pour une liste d’infractions spécifiques puisqu’elle permet la saisie de n’importe quel bien appartenant au condamné ou, sous réserve des droits du propriétaire de bonne foi, dont il a la libre disposition.
Comment contester une ordonnance de saisie pénale immobilière ?
Vous pouvez faire appel de l’ordonnance de saisie pénale dans un délai de 10 jours à compter de sa notification.
L’appel doit être formé par le propriétaire du bien immeuble ou par un avocat, au greffe du tribunal judiciaire auquel appartient le juge qui a rendu l’ordonnance.
L’appel de l’ordonnance de saisie pénale sera porté devant la chambre de l’instruction. Si vous êtes tiers à la procédure, vous n’aurez pas accès aux pièces du dossier ; il vous sera ainsi simplement communiqué les pièces afférentes à la mesure de saisie pénale.
Sur le fond, il existe plusieurs moyens pour contester la mesure. L’ordonnance de saisie pénale pourra par exemple être annulée ou infirmée par la chambre de l’instruction en raison de l’absence d’une formalité obligatoire, s’il n’existe pas d’indice de commission de l’infraction, en cas d’absence de tout lien avec les faits objet de l’enquête ou de l’information judiciaire, en cas de violation du principe d’équivalence, du principe de proportionnalité de la mesure ou encore, dans certains cas, lorsque la personne saisie démontre la licéité des fonds ayant servi à acquérir le bien immeuble.
Le délai d’appel est expiré, que faire ?
Si le délai d’appel est expiré, il vous est encore tout à fait possible de contester la mesure de saisie. Par exemple, s’il existe des circonstances insurmontables à même de justifier le fait que vous n’ayez pas interjeté appel dans les temps, votre appel sera recevable en dépit de l’expiration du délai.
Néanmoins, le plus courant reste d’adresser une requête en restitution auprès du procureur de la République si vous êtes au stade de l’enquête, ou au juge d’instruction si vous êtes dans le cadre d’une information judiciaire.
Le procureur ou le juge d’instruction pourra refuser la restitution si celle-ci est de nature à faire obstacle à la manifestation de la vérité ou à la sauvegarde des droits des parties, lorsque le bien saisi est l’instrument ou le produit direct ou indirect de l’infraction ou lorsqu’il présente un danger pour les personnes ou les biens. Elle peut également être refusée lorsque la confiscation de l’objet est prévue par la loi.
Lorsque l’affaire est renvoyée devant la juridiction de jugement, ni le procureur de la République ni le juge d’instruction ne sont compétents pour connaître d’une requête en restitution. Il conviendra ainsi de l’adresser à la juridiction de jugement, qui pourra y répondre avant même que l’affaire soit tranchée sur le fond (Crim., 10 septembre 2025, n° 24-82.385).
Quels sont les effets de la saisie pénale du bien immobilier sur les tiers ?
Tiers acquéreur : la publication de l’ordonnance de saisie pénale immobilière la rend opposable aux tiers ; ainsi, toute vente postérieure à la publication est inopposable à l’État.
Toutefois, lorsque la vente a été conclue avant la publication de la saisie mais publiée postérieurement au service de la publicité foncière, le juge peut autoriser la cession avec report de la saisie sur le prix, à condition que le maintien de la saisie en nature ne soit pas nécessaire et que la vente ne soit pas frauduleuse. Le prix est alors consigné après paiement des créanciers titulaires de sûretés antérieures à l’opposabilité de la saisie.
Tiers créancier : la qualité de créancier chirographaire ne confère aucun droit spécifique en cas de saisie pénale. En revanche, les créanciers titulaires d’un privilège ou d’une hypothèque antérieure sont désintéressés lors de la vente du bien, que celle-ci intervienne en cours de procédure ou lors de l’exécution de la confiscation.
La saisie pénale immobilière suspend ou interdit toute procédure civile d’exécution, sauf autorisation du juge compétent.
Tiers locataire : en l’absence de saisie des créances de loyers, le locataire n’est pas informé de la mesure et continue à payer les loyers au propriétaire.
La saisie pénale immobilière ne porte atteinte ni à son droit de jouissance ni à son droit au maintien dans les lieux. Il ne peut la contester qu’en cas de trouble caractérisé de jouissance.
Enfin, si la peine de confiscation constitue un titre d’expulsion à l’encontre du condamné, elle est sans effet à l’égard du locataire de bonne foi.
Mon bien est en indivision, quels sont les droits du coindivisaire ?
En cas d’indivision, seule la quote-part ou le droit démembré appartenant à la personne mise en cause peut être saisi, sauf à démontrer que le coindivisaire n’est pas de bonne foi.
À ce titre, le coindivisaire qui a fait l’objet d’une saisie pénale dispose de droits propres et peut faire valoir sa bonne foi devant les juges. Il peut ainsi interjeter appel de l’ordonnance de saisie pénale immobilière et est recevable à former des demandes de restitution auprès, selon le stade de la procédure, du procureur de la République, du juge d’instruction ou encore de la juridiction de jugement.
Mon bien appartient également à mon époux/épouse, quels sont ses droits ?
Si le bien appartient également à votre époux ou à votre épouse, les conséquences de la saisie dépendent du régime matrimonial.
En cas de séparation de biens, seuls les droits appartenant au conjoint poursuivi peuvent être saisis.
En présence d’un régime de communauté, la saisie pénale peut porter sur un bien immeuble commun, mais le conjoint non poursuivi bénéficie de garanties spécifiques. Il peut notamment contester la mesure, faire valoir sa bonne foi, la disproportion de la mesure et solliciter, le cas échéant, la restitution partielle du bien saisi.
Par ailleurs, sur le plan civil, la peine de confiscation du bien immeuble est susceptible de faire naître un droit à récompense pour la communauté lors de la dissolution de celle-ci, déduction faite du profit retiré par elle, en application de l’article 1417 du code civil, au même titre qu’une amende encourue par un seul époux et payée par la communauté (Crim., 9 septembre 2020, n° 18-84.619).
Puis-je continuer d’occuper ou de louer mon bien immeuble ?
En principe, la saisie d’un bien immeuble n’entraîne pas sa dépossession et seule une peine de confiscation définitive, prononcée par une juridiction de jugement, peut entraîner le transfert de propriété au bénéfice de l’État.
Ainsi, il vous est tout à fait possible de continuer à occuper le bien ou de le louer. Néanmoins, selon les circonstances de l’affaire, il n’est pas impossible que le juge compétent ordonne en parallèle la saisie des loyers perçus sur ce bien. Si cela n’est pas le cas, vous continuerez à percevoir les loyers.
Puis-je vendre mon bien immeuble alors même qu’il est saisi ?
En principe, la saisie pénale entraîne l’indisponibilité du bien immeuble ; ainsi, vous ne pouvez ni le vendre ni même en faire l’objet d’une donation ou d’une destruction.
Cependant, vous pouvez adresser une requête en ce sens au juge ayant ordonné la mesure.
En effet, l’article 706-143, alinéa 3, du code de procédure pénale dispose que tout acte ayant pour conséquence de transformer, de modifier substantiellement le bien ou d’en réduire la valeur est soumis à l’autorisation préalable du juge des libertés et de la détention, sur requête du procureur de la République qui en a ordonné ou autorisé la saisie, du juge d’instruction qui en a ordonné ou autorisé la saisie ou du juge d’instruction en cas d’ouverture d’une information judiciaire postérieurement à la saisie.
Néanmoins, si le juge autorise la vente du bien immeuble, sachez que le produit de la vente sera consigné en attente d’une éventuelle mainlevée de la mesure de saisie ou d’une peine de confiscation.
Mon bien immeuble peut-il être vendu par l’autorité judiciaire ?
Si votre bien immeuble a été saisi pénalement, il est possible que vous receviez également une ordonnance d’aliénation.
En effet, l’article 706-152, alinéa 2, du code de procédure pénale prévoit que lorsque les frais de conservation de l’immeuble saisi sont disproportionnés par rapport à sa valeur en l’état, le juge des libertés et de la détention, sur requête du procureur de la République, ou le juge d’instruction, après avis du procureur de la République, peut autoriser l’Agence de gestion et de recouvrement des avoirs saisis et confisqués à l’aliéner par anticipation.
Le prix de la vente sera consigné et restitué en cas de mainlevée de la saisie ou si la peine de confiscation n’est pas prononcée.
Il est possible d’interjeter appel de l’ordonnance d’aliénation dans les dix jours qui suivent sa notification auprès du greffe de la juridiction qui a rendu la décision. L’appel sera déféré devant le premier président de la cour d’appel ou le conseiller désigné par celui-ci.